תהליך בנייה ו/או שיפוץ, הן בבית פרטי והן לצרכים מסחריים, הוא תהליך מורכב. במסגרת תהליך זה, שבדרך כלל הוא חשוב מאוד ללקוחות ומערב רגשות, חלומות וצרכים מרובים, נאלצים להתמודד עם מנעד רחב מאוד של חסמים: תחשיבים כלכליים, מושגים לא נהירים, חוקים ותקנות, בעלי מקצוע מרובים, היקף גדול של קבלת החלטות ועוד. כאדריכלית בעלת ניסיון רב שנים, אני רואה כחלק מתפקידי ‘לעשות סדר’ עבור לקוחותיי, לצמצם את מרחב אי הוודאות, לתעל את התהליך לפסים יעילים ונכונים, להפגיש עם בעלי מקצוע טובים, להתריע מפני החלטות שגויות ולטפל בצורה פרטנית בכל הקשור להיתרי בניה ורישוי. כל זאת על מנת שבסופו של דבר הלקוחות יגיעו ליעד הנכסף של הגשמת החלום הראשוני – מקום מגורים או עבודה על פי הטעם האישי וקרוב ככל האפשר לתקציב המקורי.
בחלק זה אני מבקשת לתרום מניסיוני ולפרט כמה מהשאלות הנפוצות ביותר העולות לפני החלטה על בנייה ו/או שיפוץ. ככל שהמידע רב יותר, כך ניתן להתכונן טוב יותר לתהליך ולסיים אותו ביעילות ובשביעות רצון.
מהו תהליך העבודה איתך?
תהליך העבודה כולל פגישת היכרות ראשונית במהלכה אנו בוחנים את הנכס בו נדרש הטיפול (מגרש, בית, דירה, חנות, משרד וכד’). כמו כן, במהלך פגישה זו ‘נזרקים’ כבר רעיונות ראשוניים, על מנת לוודא שכיוון החשיבה מסונכרן. במידה ומוחלט על עבודה משותפת, מוגדרת פרוגראמה (רשימת צרכים, דרישות, חלומות וכד’) שעל בסיסה מגיעים לשלב השני הכולל הכנת סקיצות ראשוניות, עליהן עובדים עד אשר מתקבלת תוכנית סופית מאושרת על ידי הלקוח. במידת הצורך ובמקביל מטופל כל נושא קבלת היתרי בניה והיתרי רישוי שונים. השלב השלישי כולל הכנת תוכניות עבודה וכתבי כמויות לבעלי המקצוע השונים: בניה, הריסה,חשמל, אינסטלציה, גבס, מטבח, תאורה וכד’. אני מציגה ללקוחותיי את בעלי המקצוע והספקים השונים, אותם אני מכירה היכרות ארוכת שנים ויש לי איתם ניסיון טוב. יחד עם זאת, הלקוחות יכולים לבחור לעבוד עם כל בעל מקצוע ו/או ספק שהם מעוניינים בהם.
לאחר התחלת הבנייה/שיפוץ אני מלווה את הפרויקט בפורמט של ליווי אדריכלי (פיקוח עליון). אני מעורבת, מייעצת ועוזרת גם בקבלת ההחלטות בנוגע לפרטי הגמר השונים דוגמת, ריצוף, כלי סניטריים, צבעים, נגרות וכד’.
מהו הסגנון העיצובי שלך?
באופן אישי אני מתחברת לסגנון מודרני המאופיין בקווים ישרים ונקיים, צבעוניות בהירה ומתונה וקישוטיות מועטה. יחד עם זאת יש לי את היכולת לזהות את הפוטנציאל של כל חלל ואת הסגנון הפרטני של הלקוחות ולהתאים לאלה את המבנה, החומרים והצבעוניות אשר המתאימים. דווקא לקוחות אשר מגיעים עם שפה עיצובית מגובשת שונה משלי, יוצרים אתגר מחודש בכל פעם ואני שמחה ‘לזרום’ עם בקשותיהם.
איך לתכנן תקציבית את הבנייה/שיפוץ?
באופן כללי ניתן לומר שעלות בנייה, ברמת מחירים בינונית-גבוהה, עומדת על כ- 2000$ לכל מ”ר של בניה חדשה. אם מדובר על שיפוץ, ניתן להביא בחשבון כ- 1,300$, לבניה ולחלל הפנים. סכומים אלה אינם כוללים השלמת אביזרי פנים כגון: החלפת ריהוט, מוצרי חשמל ואלקטרוניקה, גופי תאורה, וילונות, ריהוט גן וכד’. בנוסף, יש להביא בחשבון הוצאות נלוות כגון: תכנון וליווי אדריכלי, אגרות רישוי ומיסים שונים, שכ”ט ליועצים נוספים, על פי צורך, כמו מהנדס, יועץ חשמל, מודד וכד’. לאור זאת, רצוי להתחיל בהגדרה של מסגרת התקציב לבניה/שיפוץ. יש להביא בחשבון מראש חריגה של בין 10% ל- 20%, מפני שהניסיון מלמד שכאשר מתחילים להסתובב בין חנויות, קבלנים ומשווקים שונים, נחשפים לפריטים ברמות מחירים שונות ולעיתים נוצר חשק לפריט/אביזר שלא נלקח לפני כן בחשבון, או שהוא יקר יותר ממה שתוכנן. לכל אלמנט יש גרסאות ברמות מחירים שנעות בין מחיר נמוך למחיר יקר ואף יקר מאוד, וכל לקוח מציב את הגבול במקום אחר.
לחצ/י להורדת טבלת ניהול תקציב השיפוץ/בניה
בבנייה חדשה או בשיפוץ מאסיבי, האם את ממליצה לעבוד עם קבלן ראשי ו/או עם מפקח בניה?
התשובה היא חד משמעית כן. כאשר מדובר על בנייה חדשה או בהרחבה/שיפוץ בהיקף נרחב אני ממליצה לקחת גם קבלן ראשי וגם מפקח בנייה. צריך לזכור שבנייה היא תהליך מורכב שרוב הלקוחות אינם מכירים לעומק. השימוש בקבלן ראשי – כזה המביא את בעלי המקצוע השונים שעובדים תחתיו ומפקח חיצוני אשר בודק על בסיס קבוע והדוק את איכות הבניה והחומרים ואת ההתאמה לתוכניות, עולה בטווח הקצר כסף, אף חוסכת בטווח הארוך משאבים רבים של כסף וזמן וכן עוגמת נפש.
כאשר מדובר על שיפוץ בהיקף קטן בדרך כלל אין צורך בשכירת מפקח, בנוסף לקבלן הראשי.
מהו ‘תמ”א 38’, והאם את יכולה לטפל בפרויקט מסוג זה?
מדינת ישראל היא איזור רגיש מבחינה סיסמולוגית ונתונה כל העת בסכנת התרחשות של רעידות אדמה, בעוצמה כזו או אחרת. על פי הערכות שונות, מרבית המבנים שנבנו בארץ עד לשנת 1980 אינם עומדים בדרישות תו התקן הישראלי ת”י 413, שנכנס לתוקפו בשנת 1975 והתייחס לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. על מנת לתקן מציאות זו, לפחות בחלקה, אושרה, בשנת 2005, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ”א 38. במסגרת תכנית זו ניתן לקבל היתרי בניה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בניה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים שונים. מהלך זה נועד ליצור תמריץ ליזמים, קבלנים ואנשים פרטיים לחזק את המבנים שבבעלותם ובתוך כדי כך גם לשדרג ולהשביח את הנכס.
במסגרת היותי אדריכלית רבת ניסיון אני מציעה את שירותי גם לצורך פרויקטים הקשורים לתמ”א 38, לרבות תכנון הטיפול במבנה וקבלת ההיתרים הנדרשים לצורך יישום התכנון.
האם את מטפלת בהרחבות/תוספות למבני מגורים משותפים?
בהחלט כן. לעיתים בוחרים בעלי דירות בבניין משותף לשפץ ו/או להרחיב את בניין המגורים. עקב שינוי התקנות הקשורות למרפסות והאפשרות לקבל היתרים שונים המאפשרים לבנות/להרחיב מרפסות, חלה בעת האחרונה תאוצה בתחום זה של טיפול במבני מגורים משותפים. אמצעי זה מאפשר לבעלי דירות לשפר את איכות חייהם על ידי הוספת מרפסות, שטחים עיקריים, ממ”דים, מעלית וכמובן לנצל פעילות זו גם לשיפוץ חזיתות המבנה, חזות הלובי וכד’. במסגרת ניסיוני המעשי אני מציעה תכנון וליווי פרויקטים בתחום זה של הרחבות/תוספות במבני מגורים משותפים, דבר המשפר באופן משמעותי את חיצוניות המבנה ומייצר שיפור משמעותי באיכות המגורים לבעלי הדירות.
כמה יעלה לנו התכנון והליווי האדריכלי?
התשובה לשאלה זו מורכבת מכדי לענות עליה באופן כללי. עלות עבודתי נגזרת מהיקף הפרויקט ומידת המעורבות שלי בתהליך. המחיר הוא סכום שנקבע מראש ובדרך כלל ניתן להעריך שהוא ינוע בין חמישה לעשרה אחוזים מהעלות הכללית של הפרויקט.
כמה זמן אורכים הבנייה/שיפוץ והאם כדאי לעזוב את הדירה?
התשובה לשאלה זו תלויה בהיקף השיפוץ/בנייה. שיפוץ ממוצע של פנים הבית אורך מספר חודשים, בוודאי לא פחות משלושה. אם מדובר על דירה שגרים בה, אני ממליצה לעזוב לתקופה מסוימת לדיור חלופי. במידה ומדובר על בנייה של בית חדש, או שיפוץ מאסיבי של בית קיים, יש להביא בחשבון תקופת בניה/שיפוץ של כשנה, תלוי בהיקף הפרויקט. חשוב לזכור שאם יש צורך בקבלת היתרי בניה ורישוי, הדבר עלול להאריך את משך הזמן הנדרש לשיפוץ/בניה.